京都駅周辺テナントの相場はどうなっている？京都で新規開業や移転を考える方へ

京都駅周辺のテナント賃料相場の現状と傾向

最新の賃貸オフィス相場によりますと、京都駅周辺の２０坪から３０坪の区画では坪当たり約１６０００円、３０坪から５０坪では約４３９００円の募集区画が報告されております。

このデータは２０２５年１１月３日時点のもので、共益費を含んだ平均坪単価として算出されています 。

さらに、京都市全体や四条烏丸エリアとの比較では、当該エリア（京都駅・四条烏丸）の平均坪単価は以下の表の通りです（２０２５年１０月２６日時点）。

このように、京都駅単独の２０〜３０坪区画（約１６０００円）と比べ、京都駅・四条烏丸エリアの平均は若干低めの水準となっています 。

観光需要の回復や供給の希少性も、相場に大きく影響しております。

京都駅周辺は新幹線をはじめとする交通網が整い、再開発による新たなオフィスビルの増加により利便性が高まっております。

このような人気によって需要が強く、希少な物件には相応の賃料が維持されている状況です 。

テナント賃料が決まる仕組みと交渉余地

テナントの賃料は、「坪単価 × 面積」によっておおよその賃料が決まりますが、実際の金額は立地や条件など、さまざまな要素が影響します。

例えば、京都市内中心部では坪単価が幅広く設定されており、一般的には1坪あたり約8,000円から22,000円が目安となります。

特に駅近や繁華街では高めとなり、交通アクセスの良さや希少性が賃料を押し上げています（例：坪8,000円～22,000円程度）。

また、用途により賃料が変わることもあります。飲食店可能な物件は、厨房設備や排気設備の負担、騒音・におい対策などコストやリスクが高いため、他用途より家賃が高く設定される傾向があります。

その分、交渉時に「適切な運営計画」や「設備負担分を減らす提案」が評価されれば、条件緩和の可能性もあります。

さらに、契約条件によっても初期費用の負担や交渉余地が変わります。

敷金・保証金、礼金、仲介手数料、前家賃、共益費などが発生しますが、それぞれ交渉可能な場合もあります。

たとえば、長期契約を前提にすることで礼金の減免やフリーレント期間の設定、設備修繕の負担軽減の交渉がしやすくなります。

こうした交渉によって、賃料だけでなく、敷金や礼金、フリーレントなどの条件を調整できる見込みがあります。

事業計画に基づいて条件を整理し、ご自身にとって無理のない範囲で交渉を進めることが、より良い契約につながります。

新規開業・移転時に考慮すべき相場への向き合い方

新たに店舗を開業される方や移転を検討される方にとって、最も大切なのは単に家賃が相場と合っているかではなく、ご自身の事業にとって「支えることができる家賃かどうか」です。

その基準を明確にするために、以下のような視点で検討されることをおすすめします。

まず、売上見込みや人件費、仕入れ原価などの経費を踏まえたうえで、賃料として支払っても無理のない上限額をざっくり計算しましょう。

例えば、月商100万円を見込める場合は、家賃を20〜30％以内に抑えられると無理の少ないバランスになります。

相場に比べて賃料が高くても事業計画上問題がなければ、それがご自身にとっての「ちょうどええ家賃」です。

次に、相場とのずれをどのように評価するか、そのポイントを整理します。

京都駅周辺に限らず、坪単価は20坪〜30坪程度なら月額1坪あたり約1万6千円、また30坪〜50坪では約4万3千円というデータもあります（共益費込み）。

さらに同エリアで四条烏丸を含む範囲では、20坪〜30坪で平均1万5,700円、30坪〜50坪で2万2,500円という相場もあります。

このように、広さによる違いやエリア差について表で整理して比較すると、感覚ではなく客観的に判断しやすくなります。

最後に、タイミングや立地、将来性などを見据えて判断する視点も重要です。

京都市内の空室率は極めて低く、例えば2025年3月期には1.5％と全国でも低い水準で推移しており、このため既存テナントに対して賃料値上げの余地が出ている状況です。

需要が旺盛な今だからこそ、あらかじめ内覧や条件確認の準備を進め、よい案件に出会った際には即決できるスピード感も必要です。

※１ 京都駅近傍の坪単価（共益費込み）：20〜30坪＝約1万6千円、30〜50坪＝約4万3千円（2025年11月3日時点）

※２ 京都駅・四条烏丸エリア：20〜30坪＝1万5,700円、30〜50坪＝2万2,500円（2025年10月26日時点）

※３ 京都市の空室率：2025年3月期時点で約1.5％（全国的にも低水準）

京都駅周辺で物件検討を進めるための準備と進め方

京都駅周辺で物件探しを進めるには、事前準備をしっかり整えることが開業や移転の成功につながります。

まずは、エリアや希望坪数などを整理したうえで、準備を進めましょう。

以下に、具体的なステップを３つの項目に分けて表形式でまとめました。

Ⅰの相場調査では、最新情報によれば京都駅周辺の賃料相場は、20～30坪で坪あたり約１万６０００円、30～50坪で約４万３９００円と報告されていますので、これを基に希望坪数の予算感を立ててください。

Ⅱでは、テナント契約時に重要な契約条件について解説します。一般的には敷金や礼金のほか、フリーレント期間の設定や原状回復の範囲についての確認が欠かせません。

これらは交渉次第で負担軽減につながりますので、不動産会社と事前にしっかり詰めておきましょう。

Ⅲでは、物件の内覧から契約、開業までのスケジュール管理がカギになります。人気エリアでの物件はすぐ決まることも多いため、実査と意思決定を迅速に行えるよう体制を整えておくことが重要です。

まとめ

今回の記事では、京都駅周辺のテナント賃料相場や特徴、賃料が決まる仕組み、交渉のポイント、新規開業や移転時の準備について詳しく解説しました。

京都駅は観光需要の回復や供給の限られた物件が多いことから、全国的に見ても賃料相場が高めの傾向があります。

一方で、物件選びや契約内容の工夫次第で事業に適した「ちょうど良い家賃」を見つけることも十分可能です。しっかり準備を重ね、納得のいくテナント探しを進めましょう。